Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir, Nasıl Yapılır? 2026 | İzmir Avukat

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin taşınmazlarını değerlendirmek amacıyla müteahhitlerle yaptıkları, önemli mali ve hukuki sonuçları bulunan sözleşmelerden biridir.

Özellikle İzmir'de kentsel dönüşüm projeleri, eski binaların yenilenmesi ve arsa üzerinde yeni konut projelerinin geliştirilmesi süreçlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri sıklıkla gündeme gelmektedir.

Bu sözleşmelerde arsa sahibi, taşınmazının belirli paylarını yükleniciye devretmeyi; müteahhit ise kararlaştırılan projeyi tamamlayarak arsa sahibine ait bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.

Ancak “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?”, “Müteahhit inşaatı bitirmezse ne olur?”, “Arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir mi?”, “Müteahhitten daire alan kişinin tapusu iptal edilir mi?” ve “İnşaat gecikirse kira tazminatı istenebilir mi?” gibi sorular uygulamada ciddi hukuki uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

Özellikle 16 Mayıs 2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı, müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin hakları bakımından önemli değişiklikler getirmiştir.

Bu yazımızda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması, tarafların hak ve yükümlülükleri, tapu devri, müteahhidin temerrüdü, gecikme tazminatı, sözleşmenin feshi, eksik ve ayıplı işler, kentsel dönüşüm uygulamaları ve dava yollarını 2026 yılı itibarıyla ele alıyoruz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan ve taraflara karşılıklı borçlar yükleyen özel nitelikte bir sözleşmedir.

Bu sözleşmede arsa sahibi, yükleniciye doğrudan para ödemek yerine arsasının belirli paylarını devretmeyi üstlenir. Yüklenici ise inşaatı sözleşmeye ve onaylı projeye uygun şekilde tamamlayarak arsa sahibine ayrılan bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür.

Örneğin bir arsa üzerinde 12 daire yapılmasının hukuken ve teknik olarak mümkün olduğu varsayılsın. Taraflar bu dairelerin 5'inin arsa sahibine, 7'sinin müteahhide bırakılması konusunda anlaşabilir.

Ancak bu paylaşımın geçerli biçimde uygulanabilmesi için imar durumu, yapılaşma koşulları, sözleşmenin resmî şekli ve tapu işlemleri dikkate alınmalıdır.

Hukuki niteliği itibarıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi ile eser sözleşmesinin unsurlarını bir araya getiren karma bir sözleşmedir.

Bu nedenle uyuşmazlıklarda yalnızca sözleşme hükümleri değil, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili düzenlemeleri de uygulanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken yalnızca hangi tarafın kaç daire alacağının belirlenmesi yeterli değildir.

Sözleşmede inşaatın teknik özellikleri, süresi, tapu devrinin aşamaları, teminatlar ve tarafların sorumlulukları açıkça düzenlenmelidir.

Sözleşme hazırlığı öncesinde özellikle şu konuların incelenmesi önemlidir:

• Tapu kayıtları: Arsanın maliklerinin, pay oranlarının, ipotek ve diğer takyidatların belirlenmesi.

• İmar durumu: Yapılaşma hakkının, emsal değerinin, yapı yüksekliğinin ve diğer imar koşullarının araştırılması.

• Proje ve teknik şartname: Bağımsız bölümlerin özelliklerinin, kullanılacak malzemelerin ve ortak alanların belirlenmesi.

• Paylaşım planı: Hangi bağımsız bölümün hangi tarafa bırakılacağının açıkça gösterilmesi.

• İnşaat takvimi: Ruhsat alınması, işe başlanması, yapım aşamaları ve teslim tarihlerinin düzenlenmesi.

• Teminat ve yaptırımlar: Gecikme, eksik iş, ayıplı imalat ve sözleşmenin sona ermesi hâllerinin belirlenmesi.

Özellikle bağımsız bölümlerin yalnızca sayılarının değil; kat, konum, numara, büyüklük ve diğer belirleyici özelliklerinin sözleşme eklerinde gösterilmesi olası uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Noterde Yapılması Zorunlu mu?

Kural olarak evet.

Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler bakımından resmî şekil şartı öngörmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de arsa payının devrine ilişkin taahhüt içerdiğinden kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Tarafların kendi aralarında hazırlayıp imzaladıkları adi yazılı sözleşmeler veya yalnızca imza onayı yaptırılan belgeler, öngörülen resmî şeklin yerini tutmaz.

Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı sayılabileceği istisnai durumlar bulunmaktadır.

Örneğin yüklenicinin inşaatı tamamen veya reddedilemeyecek derecede büyük ölçüde tamamlamış olması ya da kararlaştırılan arsa payının tapuda yükleniciye devredilmiş bulunması, somut olayda farklı hukuki değerlendirmelere yol açabilir.

Ancak bu istisnalar, tarafların başlangıçta resmî şekle uymadan sözleşme yapmalarını güvenli hâle getirmez.

2026 yılında da geçerli temel kural, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gerekli resmî şekle uygun hazırlanmasıdır.

Arsa Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Arsa sahibinin temel yükümlülüğü, sözleşmede kararlaştırılan koşullar kapsamında taşınmazı inşaata elverişli şekilde teslim etmek ve yükleniciye bırakılacak arsa paylarını kararlaştırılan aşamada devretmektir.

Somut sözleşmeye göre arsa sahibinin ayrıca imar ve parsel işlemlerine katılması, gerekli belgeleri sağlaması veya belirli vekâletnameleri düzenlemesi gerekebilir.

Buna karşılık arsa sahibi, yükleniciden sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun bir inşaat yapılmasını talep edebilir.

Arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan hakları arasında şartlarına göre:

• inşaatın kararlaştırılan sürede tamamlanmasını isteme,

• kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin teslimini talep etme,

• eksik ve ayıplı işlerin giderilmesini isteme,

• gecikmeden kaynaklanan zararların tazminini talep etme,

• sözleşmeye aykırılık hâlinde hukuki yollara başvurma

bulunabilir.

Bu hakların kapsamı, sözleşmenin hükümlerine ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.

Müteahhidin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Sorumlulukları

Müteahhidin temel borcu, sözleşmeye uygun bir yapı meydana getirmek ve kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmektir.

Bu sorumluluk yalnızca binanın fiziksel olarak tamamlanmasıyla sınırlı değildir.

Sözleşmeye göre yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine ilişkin işlemlerin yürütülmesi, kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemleri, ortak alanların tamamlanması ve bağımsız bölümlerin hukuken devre elverişli hâle getirilmesi de yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uyarınca yüklenicinin özen borcu da bulunmaktadır.

Bu kapsamda inşaatın teknik şartnameye, mevzuata, onaylı projeye ve tarafların kararlaştırdığı niteliklere uygun yapılması önem taşır.

Özellikle deprem güvenliği, yapı malzemelerinin niteliği ve yapı denetimi yükümlülüklerinin yerine getirilmesi, inşaat sözleşmelerinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri Ne Zaman Yapılır?

Tapu devrinin ne zaman yapılacağı, arsa sahibi açısından önemli konulardan biridir.

Uygulamada farklı devir yöntemleri bulunmaktadır.

Bazı sözleşmelerde yükleniciye ayrılacak paylar inşaata başlanmadan önce devredilirken, bazı sözleşmelerde tapu devri inşaatın belirli aşamalara ulaşmasına veya tamamlanmasına bağlanmaktadır.

Arsa sahibinin henüz inşaat tamamlanmadan bütün yüklenici paylarını devretmesi, yüklenicinin sonradan yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde önemli riskler oluşturabilir.

Bu nedenle tapu devirlerinin inşaat ilerleme aşamalarına bağlanması ve gerekli teminatların değerlendirilmesi önemlidir.

Örneğin sözleşmede tapu devrinin belirli imalat seviyelerine ulaşılması, yapı ruhsatı alınması veya diğer objektif koşulların gerçekleşmesiyle bağlantılı şekilde düzenlenmesi mümkündür.

Ancak tapu devrinin ertelenmesi tek başına her riski ortadan kaldırmaz. Tarafların mevcut taşınmaz kayıtları ve sözleşme yapısı birlikte değerlendirilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilebilir mi?

Evet.

Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkündür.

Şerh, sözleşmeden kaynaklanan belirli kişisel hakların taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önem taşır.

Tapu Kanunu'nun 26. maddesinde ise bu tür şerhlere ilişkin özel düzenlemeler bulunmaktadır. Kanunda öngörülen beş yıllık terkin koşulları da dikkate alınmalıdır.

Ancak tapuya şerh verilmesi, her durumda müteahhidin bütün işlemlerini engelleyen sınırsız bir tasarruf yasağı anlamına gelmez.

Bu nedenle özellikle yüksek değerli projelerde şerh, teminat ipoteği ve aşamalı tapu devri gibi yöntemlerin birbirinden farklı etkileri değerlendirilmelidir.

Müteahhit İnşaatı Zamanında Bitirmezse Ne Olur?

Müteahhidin inşaatı sözleşmede belirlenen tarihte tamamlamaması hâlinde borçlu temerrüdü gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 117. ve devamı maddeleri, borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümleri düzenlemektedir.

Tarafların teslim tarihini açık ve belirli biçimde kararlaştırmış olması hâlinde, koşullarına göre ayrıca ihtar gönderilmeksizin temerrüt gerçekleşebilir.

Buna karşılık teslim tarihinin belirlenmediği veya yükümlülüklerin karşılıklı olarak yerine getirilmediği durumlarda ayrıca hukuki değerlendirme yapılması gerekir.

Müteahhidin temerrüdü hâlinde arsa sahibi, şartlarına göre sözleşmenin ifasını, gecikmeden doğan zararlarının giderilmesini veya sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesi de yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya gecikmesi nedeniyle işin kararlaştırılan tarihte bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde, belirli şartlarla teslim tarihi beklenmeden sözleşmeden dönülmesine ilişkin hüküm içermektedir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz devrini içeren karma yapısı nedeniyle, sona erdirme işleminin nasıl sonuç doğuracağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhit İnşaatı Geç Teslim Ederse Kira Tazminatı İstenebilir mi?

Şartları oluştuğunda evet.

Müteahhidin bağımsız bölümleri kararlaştırılan tarihte teslim etmemesi, arsa sahibinin kullanım veya kira geliri elde etme imkânını geciktirebilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 118. maddesi uyarınca temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe geç ifadan doğan zararı gidermekle yükümlüdür.

Bu nedenle sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin özel bir hüküm bulunmasa dahi, gerekli şartlar mevcutsa rayiç kira bedelleri dikkate alınarak gecikme tazminatı talep edilebilir.

Ancak tazminatın miktarı, gecikme süresi, teslim yükümlülüğünün kapsamı ve sözleşmedeki özel hükümler değerlendirilerek belirlenir.

Gecikme tazminatı ile cezai şart aynı hukuki kavram değildir.

Cezai şartın talep edilebilmesi için sözleşmede geçerli şekilde kararlaştırılmış olması gerekir.

Ayrıca gecikmeye bağlı cezai şart bakımından bağımsız bölümlerin çekincesiz teslim alınmasının sonuçları TBK m.179/2 kapsamında önem taşıyabilir.

Bu nedenle teslim tutanakları düzenlenirken mevcut hakların saklı tutulması konusu dikkatle değerlendirilmelidir.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

İnşaatın yarım bırakılması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.

Bu durumda arsa sahibinin kullanabileceği hukuki yollar, inşaatın hangi aşamada kaldığına ve yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışının niteliğine göre değişmektedir.

Somut olayın özelliklerine göre;

• inşaatın tamamlanmasının talep edilmesi,

• nama ifaya izin istenmesi,

• gecikme tazminatı talep edilmesi,

• şartları varsa sözleşmenin sona erdirilmesi,

• tapu iptali ve tescil davası açılması,

• sözleşmeden doğan zararların tazmininin istenmesi

gündeme gelebilir.

Ancak hangi yolun kullanılacağı belirlenmeden önce inşaatın mevcut seviyesinin ve eksik işlerin teknik olarak tespit edilmesi önem taşır.

Nama İfaya İzin Davası Nedir?

Nama ifa, yüklenici tarafından yerine getirilmeyen belirli yapma borçlarının, gerekli şartlarla başka bir kişi tarafından yerine getirilmesine izin verilmesidir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 113. maddesi uyarınca yapma borcu yerine getirilmezse alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından yerine getirilmesine izin verilmesini isteyebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu yol özellikle yarım kalan veya tamamlanmayan işlerin giderilmesi bakımından önem taşıyabilir.

Ancak mahkemeden alınacak iznin kapsamı somut olarak belirlenmelidir.

Eksik işlerin niteliği ve tamamlanma maliyetinin bilirkişi incelemesiyle ortaya konulması gerekebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi, sıradan bir hizmet sözleşmesinin sona erdirilmesinden farklı sonuçlar doğurabilir.

Yargıtay'ın genel uygulamasında, taşınmaz payının devrini de içeren bu sözleşmelerin yalnızca tek taraflı fesih beyanıyla sona erdirilmesi yeterli kabul edilmemektedir.

Tarafların fesih konusunda anlaşmaları veya haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkeme kararına başvurulması gündeme gelir.

Bununla birlikte 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında özel fesih hükümleri bulunabildiğinden bu ayrım ayrıca dikkate alınmalıdır.

Geriye Etkili Fesih Nedir?

Geriye etkili fesih veya dönme sonucunda sözleşmenin geçmişe yönelik olarak tasfiyesi gündeme gelir.

Bu durumda tarafların daha önce yerine getirdikleri edimlerin iadesi ve yapılmış imalatların hukuki karşılığı tartışılabilir.

İleriye Etkili Fesih Nedir?

İleriye etkili fesihte sözleşmenin sona ermesi geçmişte yerine getirilen bütün edimlerin ortadan kaldırılması sonucunu doğurmaz.

Yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranına göre belirli haklar kazanması gündeme gelebilir.

Yargıtay uygulamasında ileriye etkili fesih bakımından inşaatın yaklaşık %90 ve üzerinde tamamlanmış olması önemli bir ölçüt olarak kabul edilmektedir.

Ancak bu oran tek başına bütün uyuşmazlıkların sonucunu belirleyen mutlak bir kural değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.06.2025 tarihli, 2024/1495 Esas ve 2025/2530 Karar sayılı ilamında da tarafların ileriye etkili fesih konusunda anlaşmaları veya talebin bu yönde bulunması hâlinde inşaatın tamamlanma oranının farklı değerlendirilebileceği açıklanmıştır.

Bu nedenle fesih sonucunun belirlenmesinde inşaatın gerçekleşme oranı, tarafların iradeleri ve sözleşmenin içeriği birlikte ele alınmalıdır.

Müteahhitten Daire Satın Alan Üçüncü Kişinin Tapusu İptal Edilebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle inşaat devam ederken müteahhitten daire satın alan kişilerin durumu önem taşımaktadır.

Bu konuda Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı kararı önemli bir değişiklik getirmiştir.

18 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karara göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın yükleniciye devredilmesinden sonra üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyi niyetle mülkiyet veya ipotek hakkı kazanması hâlinde bu hakların korunması gerekir.

Dolayısıyla arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin daha sonra geriye etkili feshedilmesi, tapuda hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarının her durumda ortadan kalkması anlamına gelmez.

Ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun belirlenmesi durumunda farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir.

Bu karar, tapu siciline güven ilkesinin kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarındaki önemini artırmıştır.

Müteahhitten Topraktan Daire Alan Kişinin Hakları Nelerdir?

İnşaat tamamlanmadan yapılan konut satışlarında sözleşmenin hukuki niteliği önemlidir.

Örneğin müteahhit ile üçüncü kişi arasında yalnızca adi yazılı bir belge düzenlenmiş olması, her durumda tapuda mülkiyet kazanıldığı anlamına gelmez.

Somut olayın özelliklerine göre bu belge, yüklenicinin arsa sahibinden bağımsız bölümün devrini isteme hakkının üçüncü kişiye aktarılması anlamına gelen alacağın devri kapsamında değerlendirilebilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesi gereğince alacağın devrinin geçerliliği kural olarak yazılı şekle bağlıdır.

Ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmemiş olması hâlinde, alacağı devralan üçüncü kişinin tescil talebi de çeşitli itirazlarla karşılaşabilir.

Buna karşılık tapu sicilinde mülkiyet kazanmış iyi niyetli üçüncü kişinin durumu, yalnızca kişisel alacak hakkına sahip olan kişiden farklıdır.

Ayrıca müteahhit tarafından tüketiciye yapılan ön ödemeli konut satışlarında 6502 sayılı Kanun'un özel hükümleri uygulanabilir.

Bu Kanun kapsamında tüketicinin 14 günlük cayma hakkı, belirli koşullarla 24 aya kadar sözleşmeden dönme hakkı ve konutun teslimine ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır.

Ön ödemeli konut satışlarında kanuni azami teslim süresi 2026 itibarıyla 48 aydır. Ancak sözleşmede daha kısa bir süre kararlaştırılmışsa bu süreye de uyulması gerekir.

Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Yapılır?

İzmir'de kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, özellikle riskli yapıların yenilenmesi ve kentsel dönüşüm uygulamaları bakımından önem taşımaktadır.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında özel karar alma ve uygulama usulleri bulunmaktadır.

4 Şubat 2026 tarihinde yapılan yönetmelik değişikliği de dikkate alındığında, kanun kapsamındaki belirli işlemlerde arsa payları oranında maliklerin salt çoğunluğuyla karar alınabilmesi mümkündür.

Ancak bu düzenleme, her taşınmazda ve her kat karşılığı inşaat sözleşmesinde maliklerin yalnızca yarısının imzasıyla bütün diğer maliklerin sınırsız biçimde borç altına sokulabileceği anlamına gelmez.

6306 sayılı Kanun'un kapsamı, karar alma usulü, muhalif maliklere yapılacak bildirimler ve diğer özel işlemler ayrıca yerine getirilmelidir.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit İnşaata Başlamazsa Ne Olur?

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 14. fıkrasında belirli koşullarda özel fesih yöntemi düzenlenmiştir.

Müteahhitten kaynaklanan nedenlerle bir yıl içerisinde yapım işine başlanmaması veya çalışmanın belirli seviyede durması ve en az altı ay boyunca gerekli inşai faaliyetin sürdürülmemesi gibi durumlarda, kanundaki koşullarla maliklerin salt çoğunluğuyla fesih süreci başlatılması mümkün olabilir.

Ancak bu süreç kendiliğinden gerçekleşmez.

Yetkili idare veya Başkanlık tarafından yapılacak inceleme, bildirim ve süre verilmesi gibi kanuni işlemler önemlidir.

Dolayısıyla kentsel dönüşüm kapsamındaki bir sözleşmenin sona erdirilmesiyle genel hükümlere tabi sıradan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi birbirine karıştırılmamalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik ve Ayıplı İşler Nelerdir?

Müteahhit tarafından inşa edilen yapının sözleşmeye, teknik şartnameye veya kullanım amacına uygun olmaması hâlinde eksik veya ayıplı ifa gündeme gelebilir.

Eksik iş, sözleşme kapsamında yapılması gereken bir imalatın hiç yapılmamış veya tamamlanmamış olmasını ifade eder.

Ayıplı iş ise yapılan imalatın kararlaştırılan veya bulunması gereken nitelikleri taşımamasıdır.

Örneğin sözleşmede belirtilen bir asansörün yapılmaması eksik iş; asansörün sözleşmede kararlaştırılan teknik nitelikleri taşımaması ise ayıplı iş kapsamında değerlendirilebilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesi kapsamında şartlarına göre ücretsiz onarım, bedelden indirim veya sözleşmeden dönme gibi seçimlik haklar gündeme gelebilir.

Ancak eser sözleşmelerinde ayıpların zamanında incelenmesi ve yükleniciye bildirilmesi önemlidir.

TBK m.474 ve m.477 hükümleri gereğince açık ve gizli ayıplar bakımından farklı bildirim yükümlülükleri bulunmaktadır.

Bu nedenle bağımsız bölümlerin tesliminden önce teknik inceleme yapılması ve teslim sırasında tespit edilen eksikliklerin tutanağa geçirilmesi yararlı olabilir.

İnşaat Maliyetlerinin Artması Müteahhide Süre Uzatımı Hakkı Verir mi?

İnşaat maliyetlerinin artması, malzeme fiyatlarının yükselmesi veya ekonomik koşulların değişmesi tek başına her durumda müteahhide sözleşmenin değiştirilmesini isteme hakkı vermez.

Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü şartlarının oluşması hâlinde sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir.

Benzer şekilde deprem, idari kararlar veya başka olağanüstü olaylar nedeniyle inşaatın devamının imkânsız ya da aşırı derecede güç hâle gelmesi durumunda hukuki sonuç ayrıca değerlendirilir.

Bu değerlendirmede olayın öngörülebilirliği, tarafların sorumluluğu, sözleşmedeki risk paylaşımı ve olayın inşaat sürecine etkisi önem taşımaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Zamanaşımı Süresi Kaç Yıldır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan bütün talepler için tek bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 147/6. maddesi kapsamında, yüklenicinin ağır kusuruyla hiç veya gereği gibi ifa etmeme hâlleri dışındaki eser sözleşmesi alacaklarında kural olarak 5 yıllık zamanaşımı uygulanır.

Ağır kusurla ifa etmeme nedeniyle doğan ve özel hükme tabi olmayan taleplerde 10 yıllık genel zamanaşımı gündeme gelebilir.

Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalarda ise TBK m.478 önem taşır.

Bu maddeye göre taşınmaz yapılardaki ayıplar bakımından teslimden itibaren 5 yıllık, yüklenicinin ağır kusurunun bulunduğu ayıplı eser hâllerinde ise 20 yıllık zamanaşımı düzenlenmiştir.

Ancak alacağın türüne ve muacceliyetine göre zamanaşımının başlangıcı farklılaşabilir.

Özellikle gecikme tazminatı bakımından yargısal uygulamada farklı hesaplama yaklaşımları bulunduğundan taleplerin uzun süre bekletilmesi hak kaybı riski doğurabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Davalarda Hangi Mahkeme Görevlidir?

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Bununla birlikte tarafların tacir olması ve uyuşmazlığın ticari dava niteliği taşıması hâlinde görevli mahkemenin ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.

Müteahhitten tüketici işlemi kapsamında konut satın alan kişinin satıcıya karşı açacağı davalarda ise Tüketici Mahkemesi görevli olabilir.

Tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bütün uyuşmazlıklar için genel ve tek bir zorunlu arabuluculuk kuralı bulunmamaktadır.

Ancak uyuşmazlığın ticari dava niteliği taşıması ve Türk Ticaret Kanunu'nun 5/A maddesi kapsamına girmesi hâlinde dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir.

Tüketici uyuşmazlıklarında ise 6502 sayılı Kanun'un 73/A maddesi ve bu maddede öngörülen istisnalar değerlendirilmelidir.

Bu nedenle dava açılmadan önce hem görevli mahkemenin hem de arabuluculuk şartının uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmesi gerekir.

İzmir'de Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

İzmir'de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken taşınmazın bulunduğu yerin imar ve yapılaşma koşulları ayrıca incelenmelidir.

Örneğin Konak, Karşıyaka, Bornova, Bayraklı, Buca ve diğer ilçelerde bulunan arsalar bakımından uygulanacak imar planı kararları ve taşınmaza özgü yapılaşma koşulları değişebilir.

Bu nedenle arsa sahibinin veya müteahhidin yalnızca tahmini daire sayısına göre sözleşme hazırlaması doğru değildir.

Taşınmazın tapu durumu, imar hakları, ruhsat koşulları ve sözleşmedeki yükümlülükler birlikte değerlendirilmelidir.

Avukat Yağmur Evci Sağlam, İzmir'de gayrimenkul hukuku kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payı uyuşmazlıkları, tapu iptali ve tescil, sözleşmeden kaynaklanan alacaklar ve taşınmazlarla ilgili hukuki süreçlerde somut olayın özelliklerine göre hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmazsa geçerli olur mu?

Kural olarak hayır. Arsa payının devrine ilişkin taahhüt içermesi nedeniyle resmî şekil şartı bulunmaktadır. Yargıtay'ın dürüstlük kuralına dayanan istisnai uygulamaları somut olayda ayrıca değerlendirilebilir.

Müteahhit inşaatı geç bitirirse kira tazminatı öder mi?

Şartları oluşmuşsa gecikme tazminatı talep edilebilir. Sözleşmede özel bir tutar bulunmaması, gecikmeden doğan zararın tazminini her durumda engellemez.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Genel uygulamada tarafların anlaşması veya mahkeme kararı önem taşır. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm uygulamalarında özel fesih usulleri bulunabilir.

İnşaat %90 tamamlanmadan fesih yapılabilir mi?

Evet, şartlarına göre fesih gündeme gelebilir. İnşaatın tamamlanma oranı özellikle feshin geriye veya ileriye etkili sonuç doğurması bakımından önemlidir.

Müteahhitten daire satın alan kişinin tapusu iptal edilebilir mi?

Bu sorunun cevabı edinimin hukuki niteliğine ve üçüncü kişinin iyi niyetine bağlıdır. 16 Mayıs 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı, tapuya güvenerek iyi niyetle ayni hak kazanan üçüncü kişilerin korunmasını öngörmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?

Evet. TMK m.1009 kapsamında sözleşmeden doğan hakların tapuya şerh edilmesi mümkündür. Ancak şerhin kapsamı ve süresi ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi davası kaç yıl içinde açılır?

Talebin niteliğine göre zamanaşımı değişir. Eser sözleşmesi alacaklarında genel olarak 5 yıllık süre, ağır kusur ve ayıplı eser hâllerinde farklı süreler gündeme gelebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi için bütün arsa sahiplerinin imzası gerekir mi?

Genel hükümlere tabi taşınmazlarda mülkiyet türü ve yapılacak tasarruf önemlidir. Özellikle paylı veya elbirliği mülkiyetinde gerekli katılımın sağlanması gerekir. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında özel salt çoğunluk ve bildirim kuralları uygulanabilir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasında daire paylaşımının belirlenmesini sağlayan bir belge değildir.

Sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devrini, inşaatın tamamlanmasını ve tarafların önemli ekonomik yükümlülüklerini içeren karma nitelikte bir hukuki işlemdir.

Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması sırasında özellikle resmî şekil, tapu devrinin zamanı, teminatlar, teknik şartname, teslim tarihi, cezai şart, gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi, üçüncü kişilere satış ve fesih koşulları dikkatle değerlendirilmelidir.

16 Mayıs 2025 tarihli Yargıtay içtihadı birleştirme kararı ve 2026 yılında yürürlükte bulunan kentsel dönüşüm düzenlemeleri, bu tür sözleşmelerin hazırlanmasında ve uygulanmasında ayrıca önem taşımaktadır.

İzmir'de kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlayan arsa sahipleri, yükleniciler veya uyuşmazlık yaşayan kişiler bakımından hukuki değerlendirme, taşınmazın ve sözleşmenin somut özellikleri dikkate alınarak yapılmalıdır.

Hukuki Bilgi ve İletişim

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması, mevcut bir sözleşmenin incelenmesi veya sözleşmeden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklarla ilgili bilgi almak için İzmir'de faaliyet gösteren Avukat Yağmur Evci Sağlam ile iletişim kurulabilir.

Web sitesi: https://www.yagmurevci.av.tr/

Hukuki Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya danışmanlık niteliğinde değildir. Uygulanacak kurallar, taşınmazın hukuki durumu, sözleşmenin hükümleri, yapılan işlemler ve yürürlükteki mevzuata göre değişebilir.