Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davaları 2026 | İzmir Avukat
Kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda en sık karşılaşılan konulardan biri, kira sözleşmesinin hangi şartlarda sona erdirilebileceği ve kiracının hangi durumlarda tahliye edilebileceğidir.
“Kira sözleşmesinin süresi bittiğinde kiracı çıkarılabilir mi?”, “Kirayı ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?”, “Tahliye taahhütnamesi geçerli midir?”, “Ev sahibinin kendisinin eve ihtiyacı varsa kiracı çıkarılabilir mi?”, “İki haklı ihtar nasıl oluşur?” ve “10 yıllık kiracı hangi şartlarda tahliye edilebilir?” soruları uygulamada sıklıkla gündeme gelmektedir.
Türk hukukunda kiraya veren, yalnızca taşınmazın sahibi olması veya kira sözleşmesinin süresinin dolması nedeniyle kiracıyı dilediği zaman tahliye edemez. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasına yönelik hükümler bulunmaktadır.
Bununla birlikte 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ve kiracının tahliyesine imkân tanımaktadır.
Bu yazımızda İzmir’de kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesi, kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, kiracının başka konutunun bulunması ve 10 yıllık uzama süresinin sonunda tahliye konularını 2026 yılı itibarıyla ele alıyoruz.
Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?
Kiracının tahliyesi tek bir nedene bağlı değildir.
Somut olayın özelliklerine göre başlıca tahliye nedenleri şunlardır:
geçerli tahliye taahhütnamesi,
kira bedelinin ödenmemesi,
bir kira yılı içinde iki haklı ihtar,
kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı,
yeni malikin ihtiyacı,
yeniden inşa veya imar,
kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde kullanılabilir konutunun bulunması,
kiralananın özenle kullanılmaması,
komşular açısından çekilmez davranışlar,
kiracının iflası,
konut ve çatılı işyeri kiralarında kanundaki 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması.
Kaynak makale de tahliye yollarını esas olarak bu başlıklar altında toplamaktadır.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Ancak her tahliye nedeninin farklı süreleri ve usul şartları bulunmaktadır. Bu nedenle aynı prosedürün her kira uyuşmazlığına uygulanması mümkün değildir.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı?
Kural olarak kira sözleşmesinin mutlaka yazılı yapılması gerekmez.
Sözlü kira sözleşmesi de geçerli olabilir.
Ancak uyuşmazlık çıktığında;
kira başlangıç tarihi,
kira bedeli,
ödeme günü,
sözleşme süresi,
özel şartlar
gibi hususların ispatlanması gerekeceğinden yazılı sözleşmenin bulunması önemli bir avantaj sağlar.
Kaynak makalede de kira sözleşmesinin sözlü kurulabileceği, ancak ispat bakımından yazılı sözleşmenin avantaj sağladığı belirtilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Bir Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak hayır.
Türk Borçlar Kanunu m.347 uyarınca, belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Kiraya veren ise yalnızca:
“Bir yıllık sözleşme bitti, çık.”
diyerek kira ilişkisini sona erdiremez.
Bu nedenle 1 yıllık kira sözleşmesinin sonunda kiracının otomatik olarak tahliye edilmesi mümkün değildir.
Kaynak makalede de bu ayrım doğru şekilde vurgulanmıştır.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Süre Bitince Belirsiz Süreliye Dönüşür mü?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak hayır.
Türk Borçlar Kanunu’nun özel düzenlemesi nedeniyle belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi, süresi sonunda birer yıl uzar.
Bu nedenle sözleşme, genel kira hükümlerindeki gibi kendiliğinden belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmez.
Kaynak makalede Yargıtay kararlarına dayanılarak bu husus da ayrıntılı şekilde açıklanmıştır.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir.
Türk Borçlar Kanunu m.352/1 kapsamında geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılarak kiraya veren;
icra yoluyla tahliye veya
tahliye davası
yoluna başvurabilir.
Ancak taahhütnamenin geçerli olması için bazı önemli şartlar bulunmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Taahhüdün;
yazılı olması,
kiracı tarafından verilmesi,
tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olması,
kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması
gerekir.
Birden fazla kiracı bulunuyorsa, somut sözleşmenin niteliğine göre tüm kiracıların taahhütte bulunması önem taşıyabilir.
Kaynak makalede de taahhüdün teslimden sonra verilmesi gerektiği açıkça belirtilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
Kural olarak tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
Bunun temel sebebi, kiracının kira sözleşmesi kurulurken ev sahibi karşısında baskı altında kalmasını önlemektir.
Dolayısıyla kira sözleşmesi yapılırken aynı anda alınan tahliye taahhüdünün geçerliliği ciddi biçimde tartışmalı hâle gelir.
Bununla birlikte boş olarak imzalanıp daha sonra doldurulan taahhütnameler bakımından Yargıtay’ın farklı bir yaklaşımı bulunmaktadır. Kaynak makalede Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli kararına dayanılarak boş belgeyi imzalayan kişinin bunun sonuçlarına katlanabileceği yaklaşımı aktarılmıştır.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Bu nedenle yalnızca belge üzerinde görünen tarihe bakılması yeterli olmayabilir; belgenin ne zaman ve hangi şartlarda verildiği somut dosyada değerlendirilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Dava Ne Zamana Kadar Açılmalıdır?
Taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde;
tahliye davası açılması veya
icra yoluyla tahliyeye başvurulması
gerekir.
Bu süre geçirilirse ilgili tahliye taahhüdüne dayanma imkânı kaybedilebilir.
Kaynak makale de aynı bir aylık süreyi belirtmektedir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
2026 itibarıyla bu konu özellikle önemlidir.
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır.
Ancak önemli bir istisna bulunmaktadır:
İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri doğrudan bu zorunluluğun dışında bırakılmıştır.
Dolayısıyla örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacaksa önce arabuluculuk yapılması gerekir.
Adalet Bakanlığı’nın güncel verilerine göre kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulaması 1 Eylül 2023’ten beri devam etmektedir.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemezse Türk Borçlar Kanunu m.315 kapsamında kiraya veren yazılı bildirimle kiracıya ödeme süresi verebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.
Bu süre içinde borç ödenmezse kira sözleşmesinin feshi ve tahliye gündeme gelebilir.
Kaynak makalede bu sistem doğru biçimde açıklanmıştır.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Örnek 13 Tahliye Talepli İcra Takibi Nedir?
Kira borcunun ödenmemesi hâlinde kiraya veren, İİK m.269 ve devamı kapsamında tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir.
Uygulamada bu ödeme emri sıklıkla Örnek 13 ödeme emri olarak adlandırılır.
Burada çok önemli bir ayrıntı vardır:
Takip talebinde yalnızca kira borcunun tahsili değil, tahliye talebinin de açıkça bulunması gerekir.
Kaynak makale de Yargıtay kararlarına dayanarak takip talebinde tahliye istenmemişse yalnızca ödeme emrine tahliye ihtarı yazılmasının yeterli olmadığını açıklamaktadır.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Kiracı 30 Gün İçinde Borcu Öderse Tahliye Edilir mi?
Temerrüt nedeniyle tahliye bakımından kiracı kendisine verilen kanuni süre içerisinde kira borcunu tamamen öderse bu temerrüt nedeniyle tahliye talebi kural olarak sonuç doğurmaz.
Dolayısıyla:
Süresinde ödeme → temerrüt nedeniyle tahliye engellenebilir.
Ancak geç ödeme alışkanlığı aynı kira yılı içerisinde tekrar ediyorsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ayrıca gündeme gelebilir.
Kiracı Borcu 30 Gün Geçtikten Sonra Öderse Ne Olur?
Kiracı kanuni ödeme süresi dolduktan sonra ödeme yaparsa kira alacağının tahsili gerçekleşebilir.
Ancak temerrüt nedeniyle doğmuş tahliye hakkı sırf sonradan ödeme yapılması nedeniyle her durumda ortadan kalkmaz.
Kaynak metinde de süre geçtikten sonra yapılan ödeme ile kira alacağı bakımından haciz ihtiyacının ortadan kalkabileceği ancak tahliye talebinin devam edebileceği belirtilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?
Türk Borçlar Kanunu m.352/2, kira bedelini sürekli geciktiren kiracı bakımından ayrı bir tahliye yolu düzenlemektedir.
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracının aynı kira yılı içerisinde iki farklı kira borcunu zamanında ödememesi ve iki haklı yazılı ihtara sebep olması hâlinde tahliye davası gündeme gelebilir.
Burada önemli olan yalnızca “iki ihtar gönderilmiş olması” değildir.
İhtarların gerçekten haklı olması gerekir.
İki Haklı İhtarın Şartları Nelerdir?
Genel olarak;
iki ayrı muaccel kira borcu bulunmalı,
iki ayrı haklı ihtar oluşmalı,
ihtarlar aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmeli,
ihtar kiracıya ulaştığında ilgili kira borcu henüz ödenmemiş olmalı,
dava kira yılının bitmesinden sonra kanuni süre içinde açılmalıdır.
İki haklı ihtar bakımından takvim yılı değil, kira yılı esas alınır.
Yargıtay’ın 2025 tarihli kararında da iki haklı ihtar nedeniyle davanın ancak ilgili kira yılının bitiminden sonra açılabileceği belirtilmiştir.
Kiracı İhtar Geldikten Sonra Kirayı Öderse İhtar Geçersiz Olur mu?
Hayır.
İhtar kiracıya tebliğ edildiği sırada kira borcu muaccel ve ödenmemişse, daha sonra yapılan ödeme ihtarın haklı olma niteliğini ortadan kaldırmayabilir.
Bu yönüyle iki haklı ihtar, temerrüt nedeniyle tahliyeden farklıdır.
Temerrütte süresi içinde ödeme tahliyeyi engelleyebilirken iki haklı ihtarda önemli olan kiracının bir kira yılı içerisindeki tekrar eden gecikmeleridir.
Aynı Anda Üç Aylık Borç Varsa Üç Ayrı İhtar Çekilebilir mi?
Kural olarak daha önce muaccel olmuş birden fazla kira borcunu yapay olarak bölerek ayrı ayrı ihtarlara konu etmek doğru değildir.
Örneğin kiracı Ağustos, Eylül ve Ekim kiralarını ödememiş ve kiraya veren ilk kez Kasım ayında harekete geçmişse, aynı anda muaccel olan borçların sonradan bölünüp iki haklı ihtar oluşturmak amacıyla kullanılması sorun yaratabilir.
Güncel uygulamada iki haklı ihtarın iki ayrı ödeme gecikmesine dayanması önemlidir.
İki Haklı İhtar Davası Ne Zaman Açılır?
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmesinde, iki haklı ihtarın gerçekleştiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekir.
Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci de dikkate alınmalıdır.
Arabuluculuğa başvuru hak düşürücü sürelerin işleyişi bakımından ayrıca önem taşımaktadır.
Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Evet.
Türk Borçlar Kanunu m.350 uyarınca kiraya veren;
kendisi,
eşi,
altsoyu,
üstsoyu veya
kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için konut veya işyeri ihtiyacı bulunuyorsa belirli şartlarla tahliye davası açabilir.
Ancak ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Kaynak makalede de ihtiyaç nedeninin sadece ileri sürülmesinin yeterli olmadığı ve mahkemenin ihtiyacın samimiyetini değerlendireceği belirtilmiştir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Ev Sahibinin Başka Evi Varsa İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Mümkün mü?
Başka bir taşınmazın bulunması otomatik olarak davanın reddi anlamına gelmez.
Ancak ihtiyaç iddiasının gerçekten zorunlu olup olmadığı değerlendirilirken kiraya verenin kullanabileceği başka uygun taşınmazlarının bulunması önemli bir unsur olabilir.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yalnızca:
“Evi kendim kullanacağım.”
demek yeterli değildir.
Somut yaşam koşulları değerlendirilir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Bir taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.
Dolayısıyla:
“Evi satın aldım, kiracı hemen çıkmak zorunda.”
şeklinde bir kural yoktur.
Ancak yeni malik kendisi veya kanunda sayılan yakınları için taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyuyorsa TBK m.351 kapsamında tahliye talep edebilir.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Ne Zaman Dava Açabilir?
Yeni malik taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirim yaparsa, edinme tarihinden itibaren altı ayın sonunda tahliye davası açabilir.
Diğer seçenek ise sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmasıdır.
Kaynak makalede bu iki seçenek doğru biçimde belirtilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Mümkün mü?
Evet.
TBK m.350 kapsamında kiralananın yeniden inşa veya imarı amacıyla esaslı biçimde;
onarılması,
genişletilmesi veya
değiştirilmesi
gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse tahliye gündeme gelebilir.
Basit boya, küçük tadilat veya kiracı taşınmazda yaşamaya devam ederken yapılabilecek işler bu hükmün uygulanması için yeterli olmayabilir.
Kaynak makale de tahliye için yapılacak işlerin esaslı olması ve kullanımın imkânsız hâle gelmesi gerektiğini belirtmektedir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilen Ev Başkasına Kiralanabilir mi?
Kural olarak üç yıl boyunca eski kiracı dışında başka birine kiralanamaz.
TBK m.355’e göre ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı neden bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden başka birine kiralayamaz.
Kanuna aykırı davranılırsa eski kiracı lehine son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat gündeme gelebilir.
Bu ayrıntı kaynak makalede üç yıllık yeniden kiralama yasağı olarak yer almakla birlikte, tazminat sonucu ayrıca vurgulanmaya değerdir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Kiracının Başka Evi Varsa Tahliye Edilebilir mi?
Belirli şartlarla evet.
TBK m.352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren kira sözleşmesi kurulurken bu durumu bilmiyorsa tahliye talebi gündeme gelebilir.
Bu düzenleme konut kiraları bakımından uygulanır.
Diğer konutun gerçekten oturmaya elverişli olup olmadığı ise somut koşullara göre değerlendirilir.
Kaynak makale bu şartları ayrıntılı biçimde açıklamaktadır.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Kiracının Komşuları Rahatsız Etmesi Tahliye Sebebi midir?
Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır.
Konut ve çatılı işyerlerinde kural olarak kiracıya aykırılığı gidermesi için yazılı bildirimle en az 30 günlük süre verilmesi gerekir.
Ancak bazı ağır durumlarda süre verilmeden fesih mümkün olabilir.
Örneğin;
kiralanana kasten ağır zarar verilmesi,
süre tanımanın faydasız olması,
davranışların kiraya veren veya komşular açısından çekilmez hâle gelmesi
durumlarında doğrudan fesih ve tahliye gündeme gelebilir.
Kaynak makale TBK m.316 kapsamındaki bu ayrımı da doğru şekilde aktarmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Bu konuda internette en fazla yanlış bilgi bulunan alanlardan biri budur.
“Kiracı 10 yıl kaldıysa doğrudan çıkarılır.” demek doğru değildir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler bakımından kanunda 10 yıllık uzama süresi esas alınmaktadır.
Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesinde:
önce ilk sözleşme süresi tamamlanır,
ardından 10 uzama yılı geçer,
sonrasında kiraya veren, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kaynak makalenin 10 yıllık uzama süresiyle ilgili temel açıklaması bu yönüyle doğrudur.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Dolayısıyla bir yıllık kira sözleşmesinde halk arasında kullanılan “10 yıllık kiracı” ifadesi hukuki hesaplamayı tam olarak yansıtmayabilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde 10 Yıl Nasıl Hesaplanır?
Belirsiz süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiraya veren, kira başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Burada belirli süreli sözleşmedeki “10 uzama yılı” sistemiyle belirsiz süreli sözleşmenin hesaplaması birbirinden farklıdır.
Tahliye Davasında Bir Aylık Süre Kaçırılırsa Ne Olur?
Birçok tahliye nedeni bakımından kanunda kısa hak düşürücü süreler bulunmaktadır.
Ancak TBK m.353 önemli bir imkân sağlamaktadır.
Kiraya veren, dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Bu nedenle tahliye dosyasında süre hesaplanırken yalnızca dava tarihi değil, önceden yapılmış yazılı bildirimler de incelenmelidir.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme bakımından ise;
davalının yerleşim yeri veya
kira sözleşmesinin ifa edildiği yer
gibi yetki kuralları gündeme gelebilir.
Kaynak makale de tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemesini görevli mahkeme olarak belirtmektedir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
Ancak İcra ve İflas Kanunu kapsamında icra mahkemesinin görevli olduğu özel tahliye yolları ayrıca değerlendirilmelidir.
Tahliye Kararından Sonra Kiracı Kendiliğinden Çıkmazsa Ne Olur?
Tahliye kararı alınmış olmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa karar icra yoluyla uygulanabilir.
Bu durumda tahliye kararı icra dosyasına konularak taşınmazın zorla tahliyesi gerçekleştirilebilir.
Kaynak makalenin son bölümünde de bu husus belirtilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf
2026 Yılında %25 Kira Artış Sınırı Var mı?
Hayır.
Bu noktayı kaynak makaleden özellikle çıkarmak gerekir.
Konut kiralarına getirilen geçici %25 artış sınırı 2024 yılında sona ermiştir.
Kaynak makale yazıldığı dönemde düzenleme yürürlükte olduğu için %25 sınırından bahsetmektedir. Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi Kılavuzu.pdf Ancak Adalet Bakanlığının açıklamasında düzenlemenin 2024 yılında sona ereceği açıkça belirtilmiştir.
2026 yılında kira artışında yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun genel kira artış sistemi uygulanmaktadır.
İzmir’de Kiracı Tahliye Davası Açarken Nelere Dikkat Edilmelidir?
İzmir’de kiracı tahliyesi konusunda en önemli husus, doğru tahliye sebebinin belirlenmesidir.
Dava veya icra takibi başlatılmadan önce;
kira sözleşmesinin başlangıç tarihi,
sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması,
tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığı,
taahhütnamenin düzenleme tarihi,
kira ödemelerinin tarihleri,
ihtarnameler,
ödeme emirleri,
ihtiyaç iddiasının dayanağı,
taşınmazın edinme tarihi,
arabuluculuk şartı,
dava açma süreleri
birlikte değerlendirilmelidir.
Avukat Yağmur Evci Sağlam, İzmir’de kira hukuku kapsamında kiracı tahliyesi, kira sözleşmesinin feshi, tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar ve kira alacaklarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda somut olayın özelliklerine göre hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.
Sık Sorulan Sorular
1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca sürenin bitmiş olması kiraya verene tahliye hakkı vermez. Sözleşme kural olarak bir yıl uzar.
Tahliye taahhütnamesiyle kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Taahhütnamenin geçerli olması ve tahliye tarihinden itibaren kanuni bir aylık süre içerisinde dava veya icra yoluna başvurulması gerekir.
Tahliye taahhütnamesinin noterden yapılması şart mı?
Hayır. Ancak noterlikte düzenlenmesi ispat ve bazı icra prosedürleri bakımından avantaj sağlayabilir.
Kirayı ödemeyen kiracı kaç günde tahliye edilir?
Sabit bir “kaç günde tahliye edilir” süresi yoktur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt bakımından kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi tanınır; ardından seçilen hukuki yola göre süreç devam eder.
Kiracı 30 gün içinde kirayı öderse tahliye edilir mi?
Temerrüt nedeniyle tahliye bakımından süresinde tam ödeme yapılması tahliyeyi engelleyebilir. Ancak iki haklı ihtar gibi başka tahliye nedenleri ayrıca oluşabilir.
İki kez kirayı geç ödeyen kiracı tahliye edilir mi?
Her iki gecikmenin kanundaki şartlara uygun şekilde ayrı haklı ihtarlara dönüşmesi gerekir. Sadece iki kez geç ödeme yapılmış olması tek başına yeterli olmayabilir.
Ev sahibinin kendisinin eve ihtiyacı varsa kiracı çıkarılabilir mi?
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve kanundaki süre/usul şartlarına uyulması hâlinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Satış tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, ancak kanundaki şartların oluşması hâlinde tahliye talep edebilir.
10 yıllık kiracı direkt çıkarılabilir mi?
Hayır. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında “10 yıllık uzama süresi” ve kanundaki bildirim takvimi dikkate alınmalıdır.
Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda 1 Eylül 2023’ten beri kural olarak zorunludur. İİK kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri ise bu kapsamın dışındadır.
İhtiyaç nedeniyle çıkarılan kiracının yerine başka kiracı alınabilir mi?
Haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl içerisinde eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralama yapılamaz. Aykırılık hâlinde eski kiracı lehine tazminat gündeme gelebilir.
Sonuç
Kiracı tahliyesi, yalnızca kiraya verenin taşınmazın sahibi olması veya kira sözleşmesinin süresinin dolması nedeniyle gerçekleştirilebilecek bir işlem değildir.
Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu tahliye nedenlerini ve her tahliye nedeni için uygulanacak prosedürü ayrı ayrı düzenlemektedir.
Özellikle;
tahliye taahhütnamesinin geçerliliği,
kira bedelinin zamanında ödenip ödenmediği,
iki haklı ihtarın şartlarının oluşup oluşmadığı,
ihtiyaç iddiasının gerçek ve zorunlu olup olmadığı,
yeni malik tarafından gerekli bildirimin yapılıp yapılmadığı,
10 yıllık uzama süresinin doğru hesaplanması,
arabuluculuk sürecinin tamamlanması,
bir aylık dava sürelerinin kaçırılmaması
tahliye sürecinin sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle İzmir’de kiracı tahliyesi ve kira sözleşmesinin feshi bakımından izlenecek yol, somut kira ilişkisi ve mevcut belgeler üzerinden ayrı ayrı belirlenmelidir.
Hukuki Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Tahliye sebebi, dava süresi, arabuluculuk zorunluluğu ve görevli mahkeme somut kira ilişkisinin özelliklerine göre değişebilir.
Yorumlar