Kiracı Tahliye Ettikten Sonra Kira Bedelinin Tespiti Davası Açılabilir mi? (2026)

Kiraya verenlerin en çok merak ettiği konulardan biri, kiracının taşınmazı tahliye etmesinden sonra kira bedelinin tespiti davası açılıp açılamayacağıdır. Uygulamada birçok kişi, kiracı evi boşalttığında artık kira bedelinin tespiti davası açılamayacağını düşünmektedir. Ancak güncel yargı kararları bu konuda farklı bir yaklaşım benimsemektedir.

Bu yazımızda kira bedelinin tespiti davasının şartlarını, Türk Borçlar Kanunu hükümlerini ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin güncel kararını inceleyeceğiz.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve devamı maddelerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esaslar düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte, kira bedeli yalnızca TÜFE artış oranına göre değil;

• taşınmazın bulunduğu bölge,

• emsal kira bedelleri,

• taşınmazın özellikleri,

• hakkaniyet ilkesi

birlikte değerlendirilerek mahkeme tarafından yeniden belirlenebilir.

Beş Yıllık Süre Dolmadan Kira Bedelinin Tespiti Davası Açılabilir mi?

Uygulamada en çok sorulan sorulardan biri budur.

Beş yıllık süre dolmadan da kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Ancak bu durumda mahkeme emsal kira araştırması yaparak yeni kira belirlemez.

Mahkeme, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında;

• sözleşmedeki artış şartını,

• kanuni artış oranlarını

esas alarak değerlendirme yapar.

Dolayısıyla dava reddedilmez; yalnızca uygulanacak hesaplama yöntemi değişir.

Kiracı Tahliye Ettikten Sonra Kira Bedelinin Tespiti Davası Açılabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir.

Burada önemli olan husus, kiraya verenin hukuki yararının devam edip etmediğidir.

Kiracı taşınmazı tahliye etmiş olsa bile, dava geçmiş kira dönemine ilişkinse ve kiraya verenin bu dönem bakımından korunmaya değer hukuki yararı bulunuyorsa dava açılması mümkündür.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin Güncel Kararı

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi’nin;

2024/1062 Esas

2025/3863 Karar

sayılı ilamında önemli değerlendirmelere yer verilmiştir.

Mahkeme kararında;

• Kiracının dava tarihinden önce taşınmazı tahliye etmiş olmasının,

• Geçmiş kira dönemine ilişkin kira bedelinin tespiti talebini ortadan kaldırmayacağı,

• Kiraya verenin hukuki yararının devam ettiği,

kabul edilmiştir.

Bu nedenle ilk derece mahkemesinin davayı reddeden kararı kaldırılmış ve dosya yeniden incelenmek üzere mahkemesine gönderilmiştir.

Kararın Hukuki Önemi

Bu karar, uygulamada oldukça önemli bir içtihat niteliği taşımaktadır.

Artık yalnızca kiracının taşınmazı boşaltmış olması nedeniyle kira bedelinin tespiti davasının reddedilemeyeceği açık şekilde ortaya konulmuştur.

Özellikle geçmiş kira dönemine ilişkin kira farkı alacağı talep edilen uyuşmazlıklarda bu karar uygulamaya yön vermektedir.

Sonuç

Kiracının dava açılmadan önce taşınmazı tahliye etmiş olması tek başına kira bedelinin tespiti davasının reddini gerektirmez.

Geçmiş kira dönemine ilişkin talep bulunması ve kiraya verenin hukuki yararının devam etmesi halinde mahkeme uyuşmazlığın esasını inceleyerek kira bedelini tespit edebilir.

Bu nedenle her somut olayın kira sözleşmesi, tahliye tarihi ve talep edilen dönem dikkate alınarak ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı evi boşalttıktan sonra kira bedelinin tespiti davası açılabilir mi?

Evet. Talep geçmiş kira dönemine ilişkinse ve kiraya verenin hukuki yararı devam ediyorsa dava açılabilir.

Beş yıl dolmadan kira bedelinin tespiti davası açılabilir mi?

Evet. Ancak mahkeme emsal kira bedellerine göre değil, TBK m.344 kapsamında değerlendirme yapar.

Tahliye edilen taşınmaz için kira tespit davası reddedilir mi?

Hayır. Güncel yargı kararlarına göre yalnızca tahliye edilmiş olması davanın reddi için yeterli değildir.

Karar Bilgisi

Mahkeme: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi

Esas No: 2024/1062

Karar No: 2025/3863